🏢 ¿Qué es el Consejo de Administración en una propiedad horizontal?
Cuando vivimos en un conjunto residencial o edificio, sabemos que las decisiones no se pueden tomar al azar. Hay una persona que ejecuta las tareas diarias —el administrador—, pero también existe un grupo de copropietarios que representa a todos y vela porque las cosas se hagan bien: ese grupo es el Consejo de Administración.
👥 ¿Quiénes hacen parte del Consejo?
El consejo está formado por copropietarios elegidos por la Asamblea General, que es la reunión anual donde participan todos los dueños de apartamentos o locales.
Generalmente, se eligen entre tres y cinco miembros principales y sus suplentes, aunque el número puede variar según el reglamento de cada copropiedad.
No es un cargo vitalicio ni político: son representantes temporales, elegidos normalmente por un año, que deben actuar con transparencia, sentido común y compromiso con la comunidad.
🗳️ ¿Cómo se elige el Consejo?
Durante la Asamblea General, los copropietarios postulan voluntariamente a las personas interesadas en integrar el consejo. Luego, mediante votación, se elige a los miembros principales y suplentes.
El reglamento interno define los detalles: cuántos puestos hay, por cuánto tiempo y cómo se reemplazan si alguno renuncia o deja de ser propietario. Normalmente es un número impar de copropietarios, esto con el fin de evitar empate en las votaciones para tomar decisiones.
Lo importante es que quienes integran el consejo no representan intereses individuales, sino el bienestar colectivo. Su papel es cuidar los recursos comunes y ayudar a que la propiedad funcione como un pequeño país organizado.
Los miembros del consejo de administración prestan a la propiedad horizontal un servicio voluntario y no reciben pagos o dadivas por su gestión.
⚖️ ¿Qué hace realmente el Consejo de Administración?
A veces se cree que el consejo es “el jefe del administrador”, pero no es así.
El administrador es quien representa legalmente al edificio o conjunto, firma contratos, contrata empleados, paga facturas y responde ante terceros.
El consejo, en cambio, tiene una función más estratégica y de control. Su papel es vigilar, asesorar y acompañar la gestión del administrador.
En palabras simples, el consejo:
- Revisa que las decisiones del administrador cumplan la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
- Aprueba o recomienda ciertos gastos o contratos, según lo que haya definido la Asamblea.
- Supervisa la parte financiera: examina presupuestos, cuotas y estados contables.
- Sirve de puente entre los propietarios y la administración, ayudando a resolver inquietudes o sugerencias.
- Apoya la planeación: define prioridades para el mantenimiento, mejoras o proyectos del conjunto.
En otras palabras, el consejo no ejecuta, no contrata, y no tiene poder patronal sobre los empleados. Su misión es cuidar que todo funcione correctamente y con transparencia.
🚫 ¿Es responsable el Consejo por los actos del administrador?
Aquí hay un punto clave:
El Consejo de Administración no es co-responsable de los actos o contratos que celebra el administrador.
¿Por qué? Porque el consejo no tiene personería jurídica ni firma legal. No puede suscribir contratos, ni contratar personal, ni actuar en nombre del conjunto.
Toda responsabilidad legal —por ejemplo, frente a un contrato, un proveedor o un empleado— recae directamente sobre el administrador y, en algunos casos, sobre la persona jurídica de la copropiedad.
Eso sí, los consejeros sí pueden tener responsabilidad personal si actúan con dolo, negligencia o fuera de sus funciones. Por ejemplo, si aprueban decisiones sabiendo que son ilegales o perjudiciales para la comunidad.
🧭 Para resumir
El Consejo de Administración es el equipo de vecinos que cuida los intereses comunes.
No manda sobre el administrador, pero vigila su gestión.
No maneja los recursos, pero aprueba y supervisa su uso.
No contrata personal, pero vela porque el administrador lo haga bien.
Su papel es clave para mantener la transparencia, el orden y la armonía dentro de la copropiedad. Ayudando a los propietarios y al administrador para ejecutar las directrices de la Asamblea General de acuerdo a la ley y cooperando para que exista una administración responsable en la propiedad horizontal.